美國商業法律通

更新日期：2012/3/20

買房子可能是一個人人生中最大最重要的交易了，尤其是中國人在美國買房，不熟悉當地的環境、規定，要如何找到合適的人來幫助完成房產交易，保障自己的權益呢？USLawChina通過本文向讀者介紹美國房產買賣中，房屋仲介和房產律師各自的作用、收費方式、及注意事項，讓讀者對美國買房如何選擇仲介有更好的瞭解：
 
現在美國的房產仲介逐漸分成兩大類：買房仲介和賣房仲介。買房仲介旨在通過他們對此行業的瞭解，對社區、售房者、訂約者等詳細情況的熟知來幫助買家在房產交易大戰中獲得合理房價(幾乎所有的售房者都有賣房仲介人，他們的工作就是將房產抬到最高價)。在有的州還要求必須有買房仲介以此來確保買賣雙方的公平交易。
 
除此之外，買房仲介和買家可能也會聘請房產律師來參與交易過程以保障他們的利益。這些律師是房地產法方面的專家，他們能夠對可能發生的法律問題提供專業的建議。無論你是選擇買房仲介還是請一名律師，你都要為他們的服務付費。隨之而來的問題就是：哪一種專業人員更加合適呢？什麼情況下應該聘請律師呢？
 
州法
有的州要求由買房仲介準備購房協議，但是有的州規定只有律師才能準備購房協議。因此，你要先瞭解清楚房屋所在州的法律。
 
選擇房屋仲介
房屋銷售在傳統上對賣方比較有利，因為賣方有自己的賣房仲介，不過賣房仲介有時又想同時做房屋購買仲介。因此要警惕所謂的雙方代理，因為你不知道最終在代理人的腦中誰的利益才是最大化的。別不好意思問你的仲介人是不是兩頭代理，你應該積極地去瞭解仲介人到底代表的是誰的利益。
 
尋找買房仲介的時候要記住，在房地產繁榮的時候他們有較高需求，而在市場低迷的時候，買房仲介的需求就非常低啦，你可以利用這一點來和仲介協商一個較低的仲介費然後從容地尋找合適的房子吧！
 
雇用買房仲介
買房時，為什麼要選擇一個好的買房仲介是顯而易見的——購房是件大事，但是選擇合適的房源的過程卻有事繁重的，所以有一名買房仲介人陪你一起走完全部過程並且處處留心你的利益對你而言無疑是一種解脫和保障。買房仲介在協商誰來支付維修金，尋找合適房源，以及作為仲介機構日常活動的其他事項方面大有裨益，但是這些事情對於大多買家可能就非常陌生啦！ 
 
如何支付房屋仲介
在比較典型的合同中，房屋仲介是通過傭金方式支付——一般是房屋售價的5%左右，由賣方支付。在常見的雙方都有仲介的情況下(買方仲介和賣方仲介)，仲介共同分割由賣方支付的5%的傭金。
 
有的買家更願意自己支付仲介傭金，這樣就能讓仲介更加多為自己考慮。因為在自稱代表買家利益的仲介在收到賣家的付款時會自然而然產生買賣雙方利益的矛盾衝突。不管你是否選擇自己支付房產仲介，你都別不好意思，直接問清楚仲介人到底代表的哪方。
 
在購房市場強大的時候，你可以按你的意願嘗試和代理人協商給付較低的傭金。在價格低迷的情況下，在房產購買上你本身就已經非常有價值了。但是對於要為你找到最合適的房子的人來講，你支付他一個很苛刻的價格可能會削弱他們為你好好工作的積極性。
 
保持信息更新掌握工作進度
無論你選擇誰，你都應該對所有程序瞭若指掌。當談及房屋、社區、房產價值，但你感到不舒服或不想要的時候，不要讓仲介給你帶來壓力。尤其是在下跌的市場，買方的地位至高無上，你應該確保你的仲介確切地知道你想要什麼。 
 
此外，你應該在搜尋房產方面保持積極態度。有大量的商業網站，不僅提供待售房屋列表，而且給出房屋的市場價值、最後銷售日期和價格等詳細信息。流覽www.zillow.com或者www.trulia.com ，你將能夠對一個合理的出價到底有更清楚的認識。你甚至可能會發現一些你的仲介不知道或者不想讓你知道的房屋信息。讓你的仲介知道你所掌握的信息，不僅能夠擴大你的選擇範圍，而且能使你的仲介人保持警惕，因為他們發現他們的顧客已經有能力自己去找房子啦！
 
聘請律師的原因
在許多州，法律並不要求購置房產必須要有房地產律師的參與。但是，置辦房產是一項非常重要的投資，實際的銷售相當標準化，有大量的格式化條款需要填寫許多內容。
 
在有關房產購置法律問題的案件中，只有執業律師才能提供法律建議，代表你出席法庭(雖然你也可以，但是你始終代表你自己)。比如在有留置權或其他法定財產負擔而你卻想將房客趕出再把房子出租給其他人的情況下，一個經驗豐富的律師可以根據對案件事實的調查分析指導你應如何繼續或者你是否應該繼續。查找美國房產律師：http://www.uslawchina.com/sc_search.asp#sc_search 
 
法律審查和保密
律師在審查合同方面對你非常有幫助。尤其是在你沒有房屋仲介的時候，你應該讓律師幫你審查合同來確保你沒有簽署不公平地偏向賣家的條款。
 
此外，律師收到嚴格的職業保密規則的約束。在一個案件中如果你不想讓別人知道你在幹什麼，你的律師就不會將這些內容曝光。你可以和一個非常坦率的律師交談而不用擔心他會以任何方式洩露你的信息。
 
如何支付律師
和房產仲介不同，律師的支付方式是按小時計算的，這在聘請律師來幫你購買房產時就出現了一個大問題——律師費用從每小時200美元到每小時400美元不等。此外也有律師是針對某些服務收取固定費用的，諸如準備或者審查結束文件，你也可以在剛開始就告訴你能支付給律師的確切時間。關於費用的事情應該在一開始就和律師溝通清楚，以免以後發生誤會，而且你也應當用書面的方式寫下來。
 
底線
無論是你請代理還是請律師或者兩者兼有，要牢記你一定要掌控購房的所有過程，他們只是在那為你提供服務而已，把你的要求和期望跟他們講清楚，然後達成書面協議。在這個過程中保持積極主動，先發制人吧！
 
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