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如何投資美國短售(Short Sale)和法拍屋(R.E.O.)
流覽次數:3366     添加時間:2012/7/24

 美國房屋的Short Sale可以理解為“虧損出售” 。也就是說﹐房主欠的貸款遠比房屋的價值要多。例如﹕房主欠款$50萬﹐可房子只值$30萬。貸款銀行是房屋的實際擁有方﹐因此銀行同不同意Short Sale是出售過程中的關鍵。

銀行同不同意Short Sale,同意什麼價錢賣﹐有時要等幾個月才會有消息。因為銀行會考慮幾個因素﹐首先當然是屋主的信用狀況﹐包括有沒有其他擔保人可以首先求償﹐還要瞭解屋主無法償還的原因是什麼。例如﹕被裁員﹐離婚﹐疾病等等不可預見的事件.可能屋主還是有心要維護自己的信用﹐那銀行的風險或許較小。如果財務危機來自不當投機﹐那麼銀行的風險就很大。

A.法拍屋的種類
1.銀行虧本出售房(Short Sale)
房主已長時間未繳納貸款,但銀行還未把房子收回,允許房主出售房屋,所得的費用用於償還貸款。通常以低於場價的價格賣給第三方。由於銷售所得不足以償還貸款,銀行需要承擔部分損失,所以銀行需要根據屋主的經濟情況決定是否同意業主虧本出售。此時房主仍擁有房屋的產權。

2.拍賣房(Foreclosure)
在一定寬限期內,屋主仍然不能還清拖欠的貸款,銀行或者貸款方通過法律手段收回房產,並以公開拍賣的方式(Public Auction)賣給第三方套現。此時屋主已不再擁有該房產的產權了。

購買這一階段的法拍屋是風險最大的。買主需要按規定在競拍後支付現金,而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查。如果原業主在這時又可以還清貸款,他可以優先贖回自己的房子。

還有,公開拍賣會上的競價會抬高房價,而導致售價較高。目前很多拍賣房都不能成功拍賣出。

3.銀行持有的房屋(Real Estate Owned by the lender,簡稱REO)
所謂的REO法拍屋(Real Estate Owned,又稱 Bank Owned),即買房者斷供後,被銀行沒收後重新上市的房子。銀行或者借貸方通過法律手段收回房產,並沒有在拍賣會上成功售出的房產。銀行會把這些房產交給房屋仲介機構銷售。一般來說銀行會保證產權的完整性,並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋房屋情況處於不好的狀況,買主一定要請專家來檢查房子。

B. 購買法拍屋的好處
購買法拍屋的好處顯而易見就是“划算”。法拍屋的售價都低於市場價。而且銀行收回了大批法拍屋以後急於脫手,所以很多法拍屋的價格非常低廉。
對於一些目光敏銳,而且有現金的投資客是非常好的入手時機,很多狀況非常好的豪宅法拍屋,價格僅市場價的一半甚至更低,若這時以低價購入,將來市場回暖時售出即會獲得非常大的收益。

C. 購買法拍屋的風險
1.房屋的狀況可能欠佳
有些法拍屋的業主已經離開很久,房屋疏於養護,或者是業主破產無力養護;有些業主意識到房子被銀行收走,不再關心房子的狀況,甚至惡意糟蹋房屋以洩憤。因此相當多的法拍屋狀況並不好。所以,很多法拍屋都需要重新裝修才能入住。這也是一筆可觀的費用。

2.購買法拍屋需要大量時間和耐心
虧本出售狀態的法拍屋(Short Sale)
通常是賣家先在市場上以低價掛牌,在有買家願意購買以後向銀行申請批准,銀行需要承擔房屋銷售以後不能抵消的那部分貸款,所以等待批准的時間可能會很長,也有可能銀行最終不同意以這個價格出售,讓購房者等待許久但最終還是一無所獲。

拍賣中的法拍屋(Foreclosure)
在拍賣中,買家將看中的房子拍下來(還未過戶),這時原業主若又能夠承擔貸款,想要把房子贖回來,他就擁有優先購買的權利,於是買家只能花費很多精力拍下來的房子只能拱手相讓。

3.房屋可能涉及法律問題
購買法拍屋的最大法律風險是原來的業主不肯搬離。原來的業主房子被拍賣了,經濟上也破產了,破罐子破摔,他不搬家,銀行只好訴諸法律,由法庭驅逐他。驅逐的法律過程漫長,費心費力。另外,法拍屋還可能隱藏其他法律問題,比如原業主拖欠的稅款、工程款等,這些費用有可能會轉移給新的業主。

D. 什麼樣的人適合購買法拍屋?
1. 現金充裕
銀行或者借貸方希望資金快速回籠,所以希望買家用現金成交,這樣便可以快速過戶。所以擁有充足現金的買家會有更多的機會搶購到自己中意的房子。

2. 人在當地,或者有親戚朋友幫忙
買家最好人在當地,因為好的法拍屋房源一定是第一時間被當地人搶購一空的,不會在市場上停留太久。另一方面,人在當地也方便實地調查房屋的情況,避免買到品質存在問題的房屋。

3. 購買法拍屋的過程與其他掛牌房源有很多不同之處,若沒有豐富的經驗很可能遭遇巨大的風險,不僅沒有撿到便宜還可能麻煩無窮。另外,發現了優質的法拍屋需要立即抉擇,機會一定是稍縱即逝。

 

短售(Short Sale)與法拍屋(R.E.O.)的區別

  SHORT SALE (短售) R.E.O. (銀行屋)
定義 屋主無力償還貸款,以低於貸款之價格出售房屋 法拍會賣不掉的房屋,銀行變成所有權人
空屋情況 有人居住 空屋
屋況 良好 配件、設備遺失,需裝修,草皮枯黃
維修 買賣雙方可談 買家自付
所有權 原屋主 銀行
出售決定權 銀行 銀行
底價 從市場“用戶價”開始 低於市場“用戶價”開始
送件條件 現金證明或是初步貸款批准證明 初步銀行貸款批准證明,資金證明,定金支票
頭款金額 30%以上 30%以上,6.5%~7.5%利率
作業時間 10~90日 3~10日
代書過戶時間 30天 30天
屋況揭露書 提供 95%不提供



文章來源於:京誠資本

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