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房市崩盤?明年房價恐暴跌20%,這5大都會區最危險
流覽次數:936 添加時間:2022/9/1
(文章來源:法拉盛同城Flushing58)
美國房地產市場似處于崩潰邊緣,不少專家發出悲觀警告指出,若出現經濟衰退,美國明年房價平均會暴跌高達20%,因為有部分地區的房地產價格被高估達72%,一旦出現跌勢,這些地區的房市將首當其沖。
目前經濟專家正在爭論美國是否已陷入經濟衰退,因為國內生產毛額(GDP)已連續兩個季度呈現負增長,這符合經濟衰退的傳統定義。
穆迪分析公司(Moody's Analytics)每季都會評估當地經濟基本面(包括當地收入水平),能否支撐當地房價。
穆迪首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)早在今年5月就已看淡美國房地產前景,在財富雜志(Fortune)8月24日最新一期裏,他更對美國未來房地產市場更加悲觀。
他驚人地警告,如果真的出現經濟衰退,全美房地產價格將平均暴跌20%。這個說法對于在泡沫時期購置房屋的人來說,實在非常可怕。
贊迪如此評估的一個理據是,全美413個最大的局部房地產市場裏,有183個被高估25%以上,有些甚至高估達75%。
被高估的地區主要在西部及陽光地帶。洛杉矶、奧蘭多、西雅圖,印第安納波利斯等城市的房價給高估30%;休士頓房價被高估約34.5%。
這些地區一向非常受置業者歡迎,不少人明知存在泡沫仍然入市,可是一旦房市轉向走低,將會跌得最慘。
聯准會(Fed)為了控制通貨膨脹而不斷升息,預計到年底將再度上調至3.4%,多數專家指出,升息除令美國陷入衰退之余,也讓房貸成本變得愈來愈昂貴,賣家難以放售,而買家又不願入市,房地產自然前景堪虞。數據證實自聯准會今年初升息以來,全國房屋銷售已明顯放緩。
根據房地美(Freddie Mac))的數據,自1月以來,抵押貸款利率幾乎翻了一番,截至上周,30年期貸款的利率已升至 5.13%。
除了贊迪之外,金融經濟咨詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家謝潑德森 (Ian Shepherdson) 同樣認為,房價最糟糕的時刻尚未到來。
他說,7月新建單戶住宅的銷售量,創下近七年來的最低水平,經季節性因素調整後為 51萬1000套,下降12.6%。
惠譽評級(Fitch Ratings)的預測稍樂觀,預計房價將最多下跌15%,曾准確預測2008年房地產市場崩盤的經濟學家席勒(Robert Shiller)認為,房價很有可能下跌10%左右。
供給少、需求強、數年低房貸利率,加上新冠肺炎封鎖,使得全美房價漲到十年來高點。
房貸公司房利美(Fannie Mae)表示,長期房價高于應有價格約15%,未來若衰退,房市泡沫勢將破裂,而這五大都會區首當其沖。
消費者事務(Consumer Affairs)民調顯示,在人口前50多的大城市中,33%受訪者認為奧斯汀將會是全美房市首崩之處。
奧斯汀去年人口約96萬4177人,居民年齡中位數約34歲;疫前家戶收入為4萬6217元,人均收入5萬4414元。
奧斯汀7月房價中位數為65萬元,每平方呎364元,年增18.2%;房屋售價中位數為130萬元,待售房屋平均在市場上停留41天。
若房價跌15%,中位數價格會跌至55萬2500元。
亞特蘭大是第二個房市可能崩盤之處,26%受訪者認為可能近期就會跌。
亞特蘭大去年人口約49萬6461人,居民年齡中位數約33歲;疫前家戶收入為6萬6657元,前年家戶收入中位數為6萬4179元。
亞特蘭大7月房價中位數為43萬5000元,每平方呎267元,年增8.7%,房屋售價中位數為39萬5000元,上市房屋平均40天成交。
若房價跌15%,中位數價格會跌至36萬9750元。
近15%受訪者認為貝克斯菲爾德房市會崩盤,該市去年人口約40萬7615人,居民年齡中位數約31歲;前年家戶收入平均6萬5687元,但2019-20年的人均收入為2萬7309元。
貝克斯菲爾德7月房價登錄中位數為38萬元,每平方呎221元,年增20.6%,房屋售價中位數為36萬元,上市房屋平均46天易主。
若房價跌15%,中位數價格會跌至32萬3000元。
23%受訪者認為洛杉矶房市會跌,該城去年人口約384萬9297人,居民年齡中位數36歲;前年家戶收入平均6萬5290元,人均收入3萬7143元。
洛杉矶7月房價中位數為100萬元,每平方呎654元,年增4.4%,房屋售價中位數為94萬8000元,上市房屋平均49天轉手。
若房價跌15%,中位數價格會跌至85萬元。
23%受訪者認為阿布奎基的房價會修正,該市2019年人口約56萬513人,居民年齡中位數37歲;疫前家戶收入為5萬5567,人均收入約3萬2216元。
阿布奎基7月房價中位數為33萬2500元,每平方呎188元,年增14.7%,房屋售價中位數為35萬8892元,待售房屋平均在市場上停留51天。
若房價跌15%,中位數價格會跌至28萬2625元。
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