美國房屋的Short Sale可以理解為“虧損出售” 。也就是說﹐房主欠的貸款遠比房屋的價值要多。例如﹕房主欠款$50萬﹐可房子只值$30萬。貸款銀行是房屋的實際擁有方﹐因此銀行同不同意Short Sale是出售過程中的關鍵。

銀行同不同意Short Sale，同意什麼價錢賣﹐有時要等幾個月才會有消息。因為銀行會考慮幾個因素﹐首先當然是屋主的信用狀況﹐包括有沒有其他擔保人可以首先求償﹐還要瞭解屋主無法償還的原因是什麼。例如﹕被裁員﹐離婚﹐疾病等等不可預見的事件.可能屋主還是有心要維護自己的信用﹐那銀行的風險或許較小。如果財務危機來自不當投機﹐那麼銀行的風險就很大。

A．法拍屋的種類
1.銀行虧本出售房(Short Sale)
房主已長時間未繳納貸款，但銀行還未把房子收回，允許房主出售房屋，所得的費用用於償還貸款。通常以低於場價的價格賣給第三方。由於銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據屋主的經濟情況決定是否同意業主虧本出售。此時房主仍擁有房屋的產權。

2.拍賣房(Foreclosure)
在一定寬限期內，屋主仍然不能還清拖欠的貸款，銀行或者貸款方通過法律手段收回房產，並以公開拍賣的方式(Public Auction)賣給第三方套現。此時屋主已不再擁有該房產的產權了。

購買這一階段的法拍屋是風險最大的。買主需要按規定在競拍後支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查。如果原業主在這時又可以還清貸款，他可以優先贖回自己的房子。

還有，公開拍賣會上的競價會抬高房價，而導致售價較高。目前很多拍賣房都不能成功拍賣出。

3.銀行持有的房屋(Real Estate Owned by the lender，簡稱REO)
所謂的REO法拍屋(Real Estate Owned，又稱 Bank Owned)，即買房者斷供後，被銀行沒收後重新上市的房子。銀行或者借貸方通過法律手段收回房產，並沒有在拍賣會上成功售出的房產。銀行會把這些房產交給房屋仲介機構銷售。一般來說銀行會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋房屋情況處於不好的狀況，買主一定要請專家來檢查房子。

B. 購買法拍屋的好處
購買法拍屋的好處顯而易見就是“划算”。法拍屋的售價都低於市場價。而且銀行收回了大批法拍屋以後急於脫手，所以很多法拍屋的價格非常低廉。
對於一些目光敏銳，而且有現金的投資客是非常好的入手時機，很多狀況非常好的豪宅法拍屋，價格僅市場價的一半甚至更低，若這時以低價購入，將來市場回暖時售出即會獲得非常大的收益。

C. 購買法拍屋的風險
1.房屋的狀況可能欠佳
有些法拍屋的業主已經離開很久，房屋疏於養護，或者是業主破產無力養護；有些業主意識到房子被銀行收走，不再關心房子的狀況，甚至惡意糟蹋房屋以洩憤。因此相當多的法拍屋狀況並不好。所以，很多法拍屋都需要重新裝修才能入住。這也是一筆可觀的費用。

2.購買法拍屋需要大量時間和耐心
虧本出售狀態的法拍屋(Short Sale)
通常是賣家先在市場上以低價掛牌，在有買家願意購買以後向銀行申請批准，銀行需要承擔房屋銷售以後不能抵消的那部分貸款，所以等待批准的時間可能會很長，也有可能銀行最終不同意以這個價格出售，讓購房者等待許久但最終還是一無所獲。

拍賣中的法拍屋(Foreclosure)
在拍賣中，買家將看中的房子拍下來(還未過戶)，這時原業主若又能夠承擔貸款，想要把房子贖回來，他就擁有優先購買的權利，於是買家只能花費很多精力拍下來的房子只能拱手相讓。

3.房屋可能涉及法律問題
購買法拍屋的最大法律風險是原來的業主不肯搬離。原來的業主房子被拍賣了，經濟上也破產了，破罐子破摔，他不搬家，銀行只好訴諸法律，由法庭驅逐他。驅逐的法律過程漫長，費心費力。另外，法拍屋還可能隱藏其他法律問題，比如原業主拖欠的稅款、工程款等，這些費用有可能會轉移給新的業主。

D. 什麼樣的人適合購買法拍屋？
1. 現金充裕
銀行或者借貸方希望資金快速回籠，所以希望買家用現金成交，這樣便可以快速過戶。所以擁有充足現金的買家會有更多的機會搶購到自己中意的房子。

2. 人在當地，或者有親戚朋友幫忙
買家最好人在當地，因為好的法拍屋房源一定是第一時間被當地人搶購一空的，不會在市場上停留太久。另一方面，人在當地也方便實地調查房屋的情況，避免買到品質存在問題的房屋。

3. 購買法拍屋的過程與其他掛牌房源有很多不同之處，若沒有豐富的經驗很可能遭遇巨大的風險，不僅沒有撿到便宜還可能麻煩無窮。另外，發現了優質的法拍屋需要立即抉擇，機會一定是稍縱即逝。