美國商業法律通

房地產法
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房地產成交程序法案

概述

確定的是，房屋的購買是非常重要的一件事。在1974年，國會為了防止買主支付過高的房地產成交價格和遇到不道德行為，制定了房地產成交程式法案(RESPA),公開房地產成交的實際情況。

RESPA要求買主在成交過程中依據不同的時間獲得具體的房產成交情況。在買主申請抵押貸款時,賣主或抵押經紀人必須給買主提供以下信息：

1.詳述消費者各種結算服務(Settlement Services)的具體信息的小冊子。

2.成交價格的“誠信估算”(Good Faith Estimate)

3.提供一份“抵押服務公開計算表”(Mortgage Servicing Disclosure Statement)，它通知買主貸款人是否計畫提供貸款之後的結算服務或是否計畫將貸款轉交給其他貸款人，它還包括解決糾紛的策略信息。

無論什麼原因，如果買主在貸款申請時沒有收到這些文件，貸款人或抵押經紀人必須在買主收到貸款申請書的三天之內將公開信郵寄給買主。

在成交之前,買主有以下資格：

1. 一份"HUD-1公開計算表"在現有資訊的基礎上,顯示賣主與買主房屋成交中的所有費用。

2. 若有關聯買賣,"關聯商業協約公開表"要詳述某些買賣或涉足買賣的人之間的關係。

成交中,買主必須獲得：

1. 最終的"HUD-1公開計算表"詳述買主和賣主雙方實際的成交費用。

2. 一份"最初第三方/委託報表"列出估算的稅款、保險費和任何其他費用,這些費用在貸款的前12個月都從待條件完成帳戶(Escrow Account)支付。

成交後,貸款服務人必須向買主提供以下服務：

1. "每年委託/第三方報表"總結任何從待條件完成帳戶中支付的金額,包括稅費,保險費,和通知買主在待條件完成帳戶中任何金額的短缺或超額。

2."服務轉移報表"以防貸款被轉讓給另一個貸款服務人。

禁律的實行

RESPR包括禁止回扣，酬金分潤。而且RESPA禁止成交過程中的提供方以服務的名義收取費用,而實際上並沒有實現承諾。再者，RESPA包括禁止房屋賣主以要求買主使用特定的產權保險為條件出售房屋。RESPA還包括禁止貸款人向買主因待條件完成帳戶收取超額費用。

執行合同

買主也許會製造私人訴訟案，指控違反RESPA而獲得補償。而且,不同的政府實體有不同的許可權實施RESPA法條，包括住房和城市開發部(HUD)。

總而言之，除了RESPA要求的公開條款外，注意到許多州已經頒佈的法律是很重要的。這些法在各州都不盡相同。

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