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更新日期：2012/2/24

中國人熱衷買房，買房可以說是人生中頭等重要也可能是最大金額的買賣，尤其面對低迷的美國房市和國內仍居高不下的房價，不少國人將買房的目光移到了美國。在美國買賣房屋過程當中牽扯到的房地產法規以及涉及到的實際問題是紛繁複雜且獨一無二的，而房地產律師正是專業受訓具備處理這些問題的知識和經驗的人才，美國某些州將房地產律師稱為"房地產專家"。USLawChina本章為讀者介紹美國房地產律師在房屋買賣過程中的角色，為什麽往往是不可或缺的呢？

典型的房產交易當中，賣方和房屋中介方簽訂正式的房屋出售代理合同，當房屋中介方找到合適的買主，中介方派出代理人充當中間人，在賣方和買方當中促進協商。當雙反意見達成一致時，買方和賣方就會到簽訂買賣合同這一步，合同當中的條款會根據買賣雙方的要求作出調整。最後，合同簽訂，房子轉接到買方手中，賣方得到合同中規定的錢款。這一過程看起來簡單，實際上，如果沒有一位專業的房地產律師，後果將比買到一部破車或者買到爛股嚴重得多。

首先，律師能起到避免無論是買房還是賣房當中的一些基本問題，例如，賣方和房屋中介方簽訂的傭金合同，可能沒有明確闡明一些細節以致日後會引發更大的矛盾糾紛。房屋中介方往往用的是制式的合同而不是針對個人制定的，制式合同囊括基本的情形，但是個案是有特殊情況的。另外有的時候，即使房屋交易沒有達成，賣方還得付代理人傭金或者甚至還得多付。假如和中介方簽訂的合同說明賣方有權自己出面協商或許就能避免之前白付錢或者多付錢的狀況。房地產律師能夠闡明每項條款的深層影響，能夠和中介方協商并規定對方權利，具體規定一旦賣家撤銷買賣或者根本沒辦法提供買賣實體等問題出現如何處理。

對於賣方來講，賣方應當尊重和中介方簽訂的代理合同，採取律師的指導和建議。即使是標準的制式合同，但是也有必要請專業人士例如律師來向賣方解釋上面的條款。另外，律師還能夠判斷這份合同是否簽訂妥當，確保文件的合法性。如需查找美國房地產律師，不妨點擊USLawChina尋找律師欄位：http://www.uslawchina.com/sc_search.asp#sc_search 雖然買賣協商當中，沒有必要請律師出面，買賣雙方都還是需要諮詢律師，有關這次交易帶來的例如稅務方面的問題。對於賣方，律師可以針對個人所得稅給出很好的建議，如何合法節稅等。

買賣合同是這一過程中簽訂的最重要的法律文件，律師可以根據買賣雙方的具體需求，在制式合同上做出改變，有一些經常提到的問題，如下：

1.房屋在買賣過程中被賣家做出改動或者增加另外一項附加條件，這一行為是否合法？

2.買家有意對房屋做出改動，在合法的前提下，可以做哪些準備工作？

3.假如買家請的工程或檢查人員發現房屋有蟲害、易燃物、鉛超標漆、氯超標等問題，該如何處理？

4.假如後期付款沒有到位，會有什麼法律責任要承擔以及首付款的問題如何協商？

更多相關的問題例如：首付款是否會經由律師根據合理的代管手續和文件交由第三方保管，該如何付款，後期付款方式是否在買家經濟狀況下合理分配等等。

由於大多數買家都是貸款買房，所以交易合同中涉及到買家的貸款部分都需要小心措辭。所以再次提醒買賣雙方，制式的合同對於個案的需求是遠遠不夠的，一般簽訂的最終合同是有必要根據雙方需求作出細節甚至是大幅度改動的。而且，貸款方式是多種多樣的，貸款條款對於普通人來講複雜難懂，請專業的律師來過濾和解釋這些重要的條款是非常有必要的。

最後，完成了買賣交易合同，房屋產權就會易主到買家名下。在美國一些州，產權保險公司可以代理房屋產權問題，而在沒有這一類公司的其他州或區域，這時候，律師就可以充當同樣的作用了。

關於在美的房產買賣及美國房地產方面的基本法律知識，USLawChina在後續的文章中會繼續介紹，敬請讀者關注。

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