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在美國買房要花哪些錢
流覽次數:1400     添加時間:2012/11/12

有讀者希望瞭解在美國買房具體操作方面的事情,特別是有哪些地方要花錢,花多少錢等。本文即對此作一簡單介紹。

 

首先,買房要看房價。繁華都市比偏遠地區房價貴上一兩倍很普通,就是同一個大都會地區不同地段也可能一個天上,一個地下。房地產經紀人在向購房客戶推介產品時,常常把一句口號掛在嘴邊:Location, Location, Location!地段,地段,還是地段!“離城20分鐘車程!”“地鐵站僅隔三個街區!”“購物中心開車5分鐘!”“學區本地排名第一!”等都是常見廣告用語。


前不久我在三藩市灣區瞭解當地房市,親友告訴我距離伯克萊不遠的一個城鎮叫核桃河(Walnuts Creek),環境優美,治安良好,交通方便,獨棟房價比市區動輒百萬以上便宜一半左右。在網上一搜,跳出來的圖片和價格令人興奮不已,三臥兩衛雙車庫10年新獨棟房價僅20萬左右!忙不迭把我家大掌櫃叫過來,就在我們尋思哪一棟更加適合的時候,一行小字落入眼簾:(Walnuts Creek) McDonough, GA,這是亞特蘭大東南的一個小鎮,哪里可以和寸土寸金的三藩市灣區相提並論!


當你決定了要在某地買房,找一個信得過的當地房地產經紀至關重要。一個好經紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關的必要手續,他/她還會提醒你沒有想到的問題,防止以後出現麻煩。


交易當中最重要的是首付和貸款。前幾年房市牛的時候,貸款機構甚至推出過零首付來吸引客戶。現在則不然,很難找到哪家銀行願意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款,20%的首付成為常規。一棟30萬美元的房子(全美新屋房價中間值去年一年內在20萬上下波動),意味著成交的時候你要付給房貸公司6萬白花花的現銀。


接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動利率兩種。浮動利率通常是在起始的三年或更長期限內給你一個較低的利率,過了這個期限之後每年根據某個金融指數(例如國債利率)的升降調整當年的利率,所以借貸方要有在占了便宜之後吃大虧的心理準備。


固定利率期限以15年和30年為常見,也有更長或較短的。以美國人常常選用的30年期房貸為例,今天的利率在4.25%到5%之間,不同貸款機構有所不同,折合年利率之後,還以剛才30萬的房子為例,你的月供大約在1250到1350美元之間。


貸款公司還會給你一些選項,最主要的是所謂點數(Points),也就是你手頭有現款可以付給銀行,用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行,銀行給你一個點數,你的利率會降低0.125%,算下來月供可以減少18美元左右,30年下來可以節省6480美元。


過戶的時候要支付貸款手續費,24萬美元的貸款手續費在1000到2000美元之間。過戶費還包括由貸款機構替你代繳的房產交易稅,這個稅多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的費用包括估價費、勘查費、產權保險費、登記費,還有預繳的年度災害保險費等。通常30萬美元的新房過戶時各種雜費在5千到1萬美元之間。至於經紀人的收益,則是從賣方那裏拿的。按照美國的通例,賣方要從房價中拿出6%,平分給賣方和買方的經紀人。經紀人在不景氣的時候,或者競爭激烈的情況下,有時也會降低抽頭的份額。


如果你要買的是舊房,別忘了還要雇傭房地產專業律師審查原戶主的貸款償付情況,雇請專業人員檢查房屋結構、易損部分完好程度,以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的,但是通常可以從賣主那裏獲得降低房價的好處。


最後要記住的是,你一旦成為了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要繳納房地產稅。這個稅是縣級政府最主要的財政收入,要用來支付中小學校的建設、管理和教職員工的工資(大約占到全部縣財政支出的一半),建設和管理公共圖書館和公園、體育場和其他公共休閒場所,修建維護地方管理的道路、橋樑等交通設施,以及警察局、消防隊、急救站等公共安全 項目和政府日常行政開支。該項稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設施完善先進的地方,自然稅率就會高些,反之就較低,而且和政府效率的高低有很大關係。有的地方,例如紐約州的部分縣份,把房地產稅分成兩部分,學區建設管理一半,其他合起來是另一半。如果戶主年齡達到65歲左右(大約是可以享受社會醫療保障金的年齡),認為你家已經沒有學齡兒童,就免交學區的那一半。一般而言,房地產稅的稅率在1%左右。如果你的房產價值為30萬美元,你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺——話說回來,羊毛出在羊身上,這些設施和服務你是一天都離不了的。


再回到貸款問題。貸款機構會把上面那些費用當中常年要付的全部加起來,大頭包括月供、保險、管理和房地產說等,這些不能超過你的可支配月收入的30%。還以上面30萬美元的房產為例,月供大約1350美元,與房屋有關的保險算100美元,地稅250美元,考慮其他家居支出包括社區管理費等350美元,每個月和房子有關的費用為2000美元。也就是說,你的可支配月收入要達到6666美元,相當於稅前年薪9萬到10萬美元以上,貸款公司才會考慮給你貸款。


這裏我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好,長年沒有賴賬紀錄,也沒有吃過官司,開車從不違規,連一個停車罰單都沒有或立即付清,評分達到740分以上,不少貸款公司會降低你的利率,或是減少甚至免收過戶手續費。反之各項費用都會上漲,特別糟糕的例如經常欠繳房租水電費、信用卡老是過期不付等,評分在600分以下,在目前的經濟形勢下,基本上沒有人敢給你貸款。以後我們有機會再談美國人的信用問題。

 

文章來源於:美國旅遊網

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