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美國物業的管理
流覽次數:1201     添加時間:2011/12/31

 如今,越來越多的國人成為美國新移民,前往大洋彼岸購房居住;也有人在美國購買了自己的度假屋,每年與家人前去享受假期;更有人將目前的美國房產作為投資佳選,一擲千金。無論什麼目的的美國購房者,在心滿意足擁有了完美的房屋後,想到的便是今後的居住,社區的管理。

美國的物業費相對國內是比較高的,例如邁阿密著名的濱海公寓Towers,物業費每個月近人民幣28元/平米,一年的物業費占到房屋總價的0.9%。而上海著名的高檔社區世貿濱江花園每月的物業費僅人民幣5元/平米,只有房屋總價的0.4%。面對如此高昂的物業費,很多人不理解,也很不情願。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如服務品質常有不令人滿意,個別居民拒付物業費,物業管理公司運作困難,服務品質進一步下降,對於繼續繳納物業費的居民是相當得冤枉。

所以,美國相對高昂的物業費,很多人總有遲疑。對於這一點,可以說,專業化管理是美國物業管理最顯著的特點,業主的每一分錢都會花得讓人心服口服,絕不冤枉。我們可以從中美物業管理的模式對比來看出個所以然。

關於業主委員會的性質
中國——民間組織

* 由業主自發票選出,監督物業公司的服務的群眾組織
* 組織結構隨意,管理模式較為鬆散

美國——有限責任公司
* 以有限責任公司的形式運作,運作管理嚴格規範
* 美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站,將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上,讓人們可以任何時候都可以看到
* 幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險,若發生大的法律訴訟,把可能的風險轉移給保險公司

關於業主物業費拖欠問題
中國——物業公司交涉、追討
* 不交物業費的業主,繼續享受服務以及公共設備,導致更多業主也不交物業費
* 物業公司只有上訴程式追討物業費

美國——強制繳費
* 如果有的業主拖欠物業費,業主委員會有權通過司法聽證,將業主的產權進行拍賣,或是在業主將房產掛牌出售時,將房產扣留,不允許出售,直至業主付清物業費
* 有些州,例如德克薩斯州,業主委員會甚至不需要經過司法程式就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣

物業管理公司的服務
中國——基本物業配套服務
* 大多數社區物業公司的職能是維護綠化、安保、公共區域和設備的維護
* 游泳池、會所、健身房等都需額外付費才能使用

美國——免費、額外的高端服務
* 安保、車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務
* 高檔寓所有五星級酒店式服務,例如本文最初提到的邁阿密的Trump Towers,提供包括24小時管家服務、海灘服務、客房服務
* 游泳池、會所、健身房、SPA
* 商務中心、發送傳真、列印,甚至可以可舉行會務活動
* 很多物業公司定期組織業主郊遊、聚餐,營造鄰里之間友好融洽氣氛
* 所有設施服務均不需再付費,已包含在物業費中

應該說,我們國內大多數業主並不是不需要物業服務,不願意交物業費,事實上他們是希望能享受到更高水準的服務,只是國內的社區物業管理以及制度等還不健全。相較而言,美國社區的管理各個環節的法制完善,業主委員會的運作方式同任何企業一樣規範和專業。每個業主必須要交納物業費;物業公司必須提供最優質的服務,把業主委員會的利益放在第一位,全力給予最精心的服務;業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境,爭取社區地產保值升值。

 

文章來源於:威翰地產

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