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ALC項目發佈 | No.77 曼哈頓第六大道萬豪高級貸款項目
流覽次數:812    添加時間:2019/10/4    來源:美國移民ALC

曼哈頓第六大道萬豪高級貸款項目 No.77 – The AC Hotel by Marriott on 6 th Avenue of Manhattan, New York 項目發佈

842 Avenue of the Americas New York, NY 10001


項目概述
萬豪國際酒店集團公司,即萬豪國際集團(紐約證券交易所代號:MAR)是全球首屈一指的國際酒店管理公司,萬豪擁有遍佈全球130個國家和地區的超過6,500家酒店和30個品牌,包括萬豪(Marriott Hotels & Resorts),J.W 萬豪(JW Marriott Hotels & Resorts),萬麗(Renaissance Hotels & Resorts),萬怡(Courtyard),萬豪居家(Residence Inn),萬豪費爾菲得(Fairfield Inn),萬豪唐普雷斯(TownePlace Suites),萬豪春丘(SpringHill Suites),萬豪度假俱樂部(Marriott Vacation Club),麗思卡爾頓(Ritz-Carlton)等等 。AC酒店于1998年創始於歐洲,2014年進入美國並開設第一家酒店。AC酒店的品牌特色是設計新潮、視覺摩登,以高端、精品著稱。



正在建造的紐約萬豪AC酒店位於紐約曼哈頓中城第六大道旁,詳細地址:842 Avenue of the Americas New York, NY 10001。
地理優勢不言而喻。紐約是世界金融貿易中心,人口密度大,且經濟發達,很多大型的銀行和金融公司位於紐約,商務活動繁忙,而旅遊業更是經久不衰。酒店所處位置市內交通和周邊的公路縱橫交錯,前往外地各高速公路非常方便。酒店距離LaGuardia機場只有7英里,距離Newwark機場和甘迺迪機場也都很近,只有15英里左右。 這座30層的精品酒店,占地0.18英畝,客房168間。酒店的新潮設計和現代化設施全部按照萬豪AC酒店的標準進行,含有健身房、多個餐廳、酒吧、貴賓室、活動中心、會議室、多媒體中心等為客人提供安逸、舒適的住宿環境。對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說,萬豪AC酒店絕對是完美之選。建築施工已於2019年4月3日正式啟動,目前正常進展中,酒店預計在2021年開業。


酒店的外形設計


貴賓室之一


餐廳之一


客房

項目優勢
• 高級貸款嚴格信貸風控審批。曼哈頓第六大道萬豪高級貸款項目(The AC Hotel by Marriott on 6 th Ave of Manhattan)的資金安全較其它EB-5項目更有保障。這筆貸款投資不僅符合美國移民局對EB-5項目的要求,更要通過金融機構的信貸風控審批,對企業主的信用,經營經驗,抵押償付條件,未來現金流等償還貸款的重要影響因素進行徹底審查分析,全面達標才獲得EB-5高級貸款。本項目是紐約市EB-5歷史上絕無僅有的高級貸款項目。

• 酒店未來現金流有保障。項目選址的優勢非常明顯,酒店位於曼哈頓中城Chelsea/NoMad熱點地帶,曼哈頓地區酒店平均入住率到達85%,遠高於全美國平均水準。綜合考慮當地市場和經濟發展前景,以及管理團隊的經驗,酒店未來現金流將很充足,發展潛力深厚,償還貸款應無任何壓力。

• 貸款比例低,且兩倍以上固定資產抵押,EB-5資金處於清償第一順位。此專案包含EB-5資金的高級貸款比例僅達預算的43.55%,該項目的土地和建築物全部抵押給高級貸款,並且企業主的其他關聯公司和股東一起提供擔保確保順利還款。借款企業自投金額高達43.38%。貸款條例中明確規定,如果企業遲付或止付貸款,EB-5所在的高級貸款借貸機構有權沒收並拍賣 其抵押物固定資產,並優先獲得拍賣清償。

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外,為投資者再提供一個靈活有效的退出方式,即通過向其他銀行和金融機構出售貸款借據而實現。

• 完全使用建築就業,建築完工即成功創造所需就業。項目預計創造的全職 就業崗位總數將達277個。按建築預算計算,建築完工時建築過程將創造其中244個永久就業崗位,已能充分滿足EB-5投資人所需要的200個就業機會,投資人無須依賴任何經營就業。

• 協力廠商專業建築公司提供資金監管和施工驗收服務,借款公司提供“建築完工擔保”。本項目的建築施工已於2019年4月3日正式啟動,預計2020年底完工。項目高級貸款機構聘請了美國權威的建築監理公司為項目的施工提供全面的資金監管和施工驗收服務,確保資金使用的精確和高效,杜絕資金誤用和浪費。同時,借款公司提供高額押金,為項目完工提供資金的擔保。由於本項目的EB-5投資僅使用建築就業,建築完工意味著EB-5投資人的綠卡申請將不會因為就業不足而被拒絕。

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1億1400萬美元。資金結構如下圖。需要說明的是:ALC提供的第一貸款1000萬美元,系來自20個EB-5投資人的投資款匯總,每個投資人的投資金額為50萬美元。





創造就業分析
紐約萬豪AC酒店的就業計算分析將採用移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數,就業報告將由ALC首席經濟學家Scott Wagner完成。他曾於2011年至2013年期間任職于美國移民局,直接負責經濟學家顧問小組的工作,與EB-5審核官密切合作,為EB-5項目的眾多現行裁定及行政程式做出了奠基性的貢獻。2014年他加入ALC並成為首席經濟學家,他經手的幾十個ALC項目的就業報告獲得移民局100%批准,他在EB-5領域的專業積澱和美國移民局的內部視角是集團的寶貴財富。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業:根據不少於$5400萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的間接和衍生就業總數將在244人。

B. 開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,保守估算,經營將至少需要新增20個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少13個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少33個。

因此,本項目的總就業數將會達到277人,本項目將募集20位EB-5投資人,則每位投資人創造至少13.85個就業,而且,建築產生的間接和衍生就業就已經完全滿足了20位投資人的就業需求,完全不需要依賴任何酒店經營的直接就業。建築完成時,投資人即滿足了在I-829申請中最關鍵要求-就業達標,去除了永久綠卡獲批的不確定性。

協力廠商資金管控及施工監管
ALC所有EB-5項目全部有協力廠商監管公司做最全面的資金管控及施工監管,並確保資金的使用符合高級貸款的要求,該監管公司必須具備以下三個特點:

1) 其本身應該是大型建築公司,熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目,對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權,同時有權隨時進行現場施工檢驗,並對建築公司的所有帳目,收款和放款的單據,甚至盈利多少進行財務審計。

在ALC操作的每一個項目進入到了施工階段時,建築商在使用EB-5資金和其他貸款之前,必須要提交劃款申請,經過該協力廠商監管機構的嚴格審核過濾,才能放款。這一監管流程從根本上杜絕了資金的挪用,也避免了資金的誤用。



在資金發放後的一個月內,監管公司會對項目進行施工現場的檢驗,來進一步確認資金使用在正確的地方,並出具施工進度報告。報告須包括:

a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片



ALC投資人在I-526遞交後,都會定期收到
項目施工報告,含以上所有資訊。所有項目全部都有協力廠商專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管,確保EB-5投資人需要的建築就業100%到位,EB-5資金安全運轉! 


項目選址
正在建造的紐約萬豪AC酒店位於紐約曼哈頓市中心,地理優勢不言而喻。紐約是世界金融貿易中心,人口密度大,且經濟發達,很多大型的銀行和金融公司位於紐約,商務活動繁忙,而旅遊業更是經久不衰,過去的20多年來,每年有3300萬-6300萬遊客前往紐約遊玩(
https://nycfuture.org/research/destination-newyork),曼哈頓地區的酒店住宿率普遍高於全國平均水準,並持續增長。


紐約市


曼哈頓酒店住宿率持續71個月超過 85%(1989-2018)
(資料來源:HVS,STR,及國家經濟研究總局)


酒店具體位址:842 Avenue of the Americas, New York, NY 10001


衛星圖

酒店所處位置市內交通和周邊的公路縱橫交錯,前往外地各高速公路非常方便。酒店距離La Guardia機場只有7英里,距離Newwark機場和甘迺迪機場也都很近,只有15英里左右。對商務出差和旅行觀光者都是最佳選擇。

管理團隊
項目的開發商也是擁有者842 Enterprises Inc.將承擔建築開發的所有工作。公司總裁Robert Chun先生及其家族擁有多年的財富管理和地產開發經驗,他們在紐約建築開發的另一家酒店Cambria已在2015年開業,距離正在建造的萬豪AC酒店只有半英里,過去一年住宿率高達93%,生意興隆。Chun家族在紐約和美國西海岸還擁有多家貿易公司和房地產管理公司,皆運轉良好。這些公司和Chun家族的數位成員都將成為本次貸款的擔保人。

萬豪AC酒店的運營管理由Concord Hospitality Enterprises承擔,他們將負責酒店開業後的團隊招聘和提供客戶服務。Concord Hospitality是一家總部位於北卡的大型酒店管理公司,擁有超過34年的酒店管理經驗,迄今在美國和加拿大管理經營超過22家的大型酒店,包括萬豪、希爾頓、凱悅等知名品牌酒店。Concord目前正在管理Chun家族位於紐約曼哈頓的另一家酒店Cambria,並且非常成功。


Concord酒店管理集團所管理的部分酒店

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置,準確的市場定位,配套的設施,全方位的服務將吸引大量前往當地的商業人士和休閒度假的住客,商業前景樂觀。酒店建築施工期為20個月,開業時間預計在2021年。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司HVS諮詢有限公司提供的估值報告,保守估計,酒店開業建成後估值將達到1億2020萬美元,穩定經營後的估值將達到1億2900萬美元,是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況,HVS酒店評估公司對萬豪AC酒店的項目地點、行業發展、競爭狀況、市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮:

在前述宏觀市場分析的基礎上,綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料,酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測,詳見如下表:


綜上所述,曼哈頓第六大道萬豪酒店項目是一個優質EB-5投資移民項目。EB-5資金作為項目高級貸款的一部分進入項目,在貸款違約或項目破產等極端情況下能夠為EB-5資金提供最佳的保護。由於項目在移民申請的計畫中只使用建築過程產生的間接和衍生就業,不僅將酒店經營風險嚴格排除在創造就業過程之外,更因為項目公司提供了建築完工擔保,所需就業將在建築完工時100%到位,保證了EB-5投資人的移民申請不會因為缺乏就業而被拒,大大增強了永久綠卡獲批的可能性。

高級貸款和EB-5資金的完美結合,真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


文章來源:美國移民ALC


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