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為什麼SBA 504第一貸款歷史記錄是零損失? | 明石觀察
流覽次數:2170    添加時間:2016/6/22    來源:美國明石

前言

明石管理的“SBA 504固定收益基金”使用了SBA 504第一貸款作為投資模式。而自從1958年這一美國聯邦政府項目問世以來,每年都有上千筆這樣的新貸款完成過戶,單2015財年就高達5700筆,還從未曾出現過本金無法全部回收的記錄。這一投資安全程度之高在金融界首屈一指。這究竟是什麼原因? 這篇分析文章給出了準確的答案。

什麼是SBA 504貸款

如果這個世界上有一種金融投資自1958年誕生至今從沒出現過損失,你想知道這是什麼投資嗎?如果這種投資是上千家美國銀行日常貸款業務的一種,你會吃驚你竟然從來沒有聽說過嗎? 

SBA 504貸款!

這種投資就是美國中小企業局(“SBA”,美國聯邦政府機構)與銀行等金融機構攜手為美國中小企業的發展成長獲取固定資產所提供的組合貸款融資模式,通過《1958年中小企業投資法》第504章節設立,簡稱SBA 504貸款。申請的SBA 504項目一旦獲得金融機構及SBA的批准,申請企業將同時獲得兩筆貸款,金融機構提供的第一貸款和美國中小企業局(通過認證發展公司,“CDC”)利用政府擔保取得的第二貸款。精確的講,我們這裡提到從未出現過損失的投資是金融機構提供的第一貸款。

按照SBA標準操作流程(SOP 50 10 5)的規定,第一貸款的貸款額不得少於(SBA批准的)項目預算的50%,而大部分情況下金融機構也只把貸款額度嚴格控制在批准預算的50%。同時,流程規定,企業獲取的固定資產(大部分情況下是商業地產)須作為兩筆貸款的抵押,其中第一貸款佔據優先的第一清償順位。那麼,SBA批准的項目預算與抵押資產的價值是什麼關係呢?
圖一


正常情況下,SBA批准的項目預算就等於抵押資產的估值。這是為了保證在貸款違約情況下兩個貸款都有足量的抵押資產供清償找回損失。需要牢記的是,處在第一清償順位的第一貸款在初始狀態下(購買固定資產或者新建固定資產完工時)都有整整兩倍的固定資產作為抵押。這一點在很大程度上保證了第一貸款投資在商業地產價值大幅度下降的惡劣情況下仍能有效保證清償價值足以找回貸款損失。

SBA 504第一貸款無法完整回收的條件:貸款違約 + 抵押資產貶值一半以上

為什麼SBA 504第一貸款從來沒有出現過損失?想找到這個答案,需要先明確什麼情況下,這筆貸款可能無法全部回收。

在以下兩個條件同時發生(注意,缺一不可!)的情況下,SBA 504貸款的本金才可能無法完全回收:

1)貸款出現違約(連續兩個月以上月供出現遲交或者貸款到期餘額未完整付清)

2)在貸款違約後進入清償程序,對抵押資產進行拍賣時,拍賣價值(當時市場價值)已經下降到抵押資產初始估值的一半(50%)以下

如果抵押資產因房地產市場波動而大幅度貶值,不管貶值程度多少,只要貸款沒有出現違約,貸款投資仍將順利收回。而如果房地產市場下行,只要抵押資產貶值程度不超過50%,即便貸款出現違約,經過拍賣清償程序,貸款投資也不會產生真正損失。

貸款違約率

我們先通過統計數字看看SBA 504貸款出現違約的可能性有多大。

貸款違約通常指貸款的月供出現兩個月以上遲交或者貸款到期餘額未能付清的情況。這兩種情況中任何一種情況都構成了對貸款協議和借據的違約。按照貸款抵押書的規定,放貸一方可以據此沒收並拍賣抵押資產,啟動違約清償程序。貸款違約率(Loan Delinquency Rate)是指在某一時間出現違約的貸款數占同類貸款總數的比例。舉例:如果某一時間的貸款違約率是5%,就說明該時間100筆同類型貸款中大約會有5筆出現違約。當同類貸款總量足夠大,違約數字統計又比較準確的情況下,貸款違約率是衡量放貸風險最可靠的資料。

當然,貸款違約與貸款出現真正的損失,無法全部回收本金是不同的概念。如果違約後的清償程序可以保證貸款的本金全部收回,則貸款違約並不產生投資損失。

美國聯儲公佈的普通商業貸款違約率

那麼,美國各種貸款的違約率大致是什麼樣子呢?我們來看一下美國聯邦儲備銀行針對不同貸款類型每年不同季度的違約率統計:(http://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm )
表一

上表中的違約率均來自美國聯邦儲備銀行對美國所有商業銀行每季度提交的貸款資料的統計,精確度極高。這些數字充分體現了不同類型貸款的違約率變化趨勢,準確描述了不同類型貸款的投資風險變化。

為了便於和同樣使用商業房地產做抵押的SBA 504 第一貸款進行比較,我們在這裡只選擇上表中左側以房地產作為抵押的幾類貸款(Real estate loans)進行分析。這些貸款根據抵押房地產的類型,從左到右,共分為住宅類,商業類和農莊類三類貸款。

可以看出,住宅貸款,也就是我們通常生活中接觸最多的普通“房貸”,在這三類貸款中違約率一直最高。商業貸款和農莊貸款的違約率相對來說都比較低。舉例說明:2015年第4季度的住宅貸款違約率是5.17%,同一時間,商業貸款和農莊貸款的違約率分別只有1.06%和1.52%。從歷史變動規律看,在2008年美國次貸引發的金融危機之後,各類貸款的違約率都隨著美國經濟的逐步恢復,金融市場的漸漸穩定而不斷下降。住宅貸款的違約率從2011年第1季度的10.41%一路下降到2015年第4季度的5.17%,下降比例超過了50%。商業貸款違約率則從2011年第1季度的7.56%大幅度下降到2015年第4季度的1.06%,下降幅度超過86%。

SBA公佈的SBA 504貸款違約率:最新資料0.9%

SBA 504 貸款的違約率可以從以下SBA的官方統計圖(圖2)中一窺端倪。此圖截取自美國中小企業局官方發表的2005到2015財政年度SBA 504貸款違約率變化圖。
圖二

上圖中的藍色曲線顯示的就是違約率隨時間的變化。不難看出,在長方形灰色地帶標出的經濟衰退期之後的2010年SBA 504貸款的違約率達到了歷史最高點。在2008年(衰退期開始時間)前,違約率相對穩定在1%與2%之間。而在2010年違約率突破4%,達到最高點。此後經濟形勢逐步改觀,違約率也逐漸下降,目前已經降到過去十五年中最低的0.9%。最近這六年中,SBA 504貸款的違約率從金融危機後2010年2月的最高點4.3%逐步下降到2015年7月的0.9%。
圖三

如果把2015年第三季度SBA 504貸款的違約率與住宅和商業貸款違約率進行比較,可以看出,SBA 504 貸款違約率比另外兩類主要貸款的違約率都低,尤其是比住宅貸款的違約率低出很多。SBA 504貸款違約率只相當於該時間住宅貸款違約率的15%,普通商業貸款違約率的78%。那麼,究竟是什麼原因造成了SBA 504貸款的違約率明顯低於其它貸款類別呢?

SBA貸款違約率低的原因:政府風控的特殊性

這要從SBA 504貸款風控審核的特殊性講起。與普通銀行貸款不同,SBA 504貸款是美國聯邦政府通過聯邦立法支持的政府項目。在貸款申請中,美國中小企業局明確要求持有申請企業20%或以上比例股份的企業主對貸款進行“個人擔保”。這是所有住宅貸款及大部分商業貸款不要求的。這種“個人擔保”在法律上授權了美國政府在貸款違約後可以直接向企業主本人追償損失,以企業主本人的個人資產作為追償目標。這樣的規定對申請SBA 504貸款的企業主本人形成了巨大的違約負擔,一旦出現貸款違約意味著企業主本人的財產可能面臨政府的收繳。

美國聯邦法律規定,個人欠美國聯邦政府的債務,美國政府可以動用一切政府手段,包括沒收個人社會福利(比如社會安全保險支付的個人退休金)等手段進行追償。追償手段的嚴厲無疑對可能違約的企業主造成了很大的威懾力,一定程度上控制了貸款違約的發生。

SBA 504貸款為什麼從未出現清償損失

貸款違約率再低也還是會有貸款出現違約。那麼,SBA 504貸款違約後第一貸款又有多大機會無法100%找回貸款本金的損失呢?

違約後的清償程序包括了對抵押資產的沒收和拍賣兩個環節。在拍賣抵押資產的時候,拍賣成交價,即清償價值,是否大於貸款尚未回收部分的數額,是投資是否形成損失的標準。由於抵押資產的初始估值是SBA 504第一貸款額的兩倍,因此,如果清償價值沒有低於抵押資產的初始估值的一半,換句話說,抵押資產的價值在拍賣時還沒有“跌”到最初估值的1/2以下,則清償後貸款的原始投