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為什麼SBA 504第一貸款歷史記錄是零損失? | 明石觀察
流覽次數:2584    添加時間:2016/6/22    來源:美國明石

前言

明石管理的“SBA 504固定收益基金”使用了SBA 504第一貸款作為投資模式。而自從1958年這一美國聯邦政府項目問世以來,每年都有上千筆這樣的新貸款完成過戶,單2015財年就高達5700筆,還從未曾出現過本金無法全部回收的記錄。這一投資安全程度之高在金融界首屈一指。這究竟是什麼原因? 這篇分析文章給出了準確的答案。

什麼是SBA 504貸款

如果這個世界上有一種金融投資自1958年誕生至今從沒出現過損失,你想知道這是什麼投資嗎?如果這種投資是上千家美國銀行日常貸款業務的一種,你會吃驚你竟然從來沒有聽說過嗎? 

SBA 504貸款!

這種投資就是美國中小企業局(“SBA”,美國聯邦政府機構)與銀行等金融機構攜手為美國中小企業的發展成長獲取固定資產所提供的組合貸款融資模式,通過《1958年中小企業投資法》第504章節設立,簡稱SBA 504貸款。申請的SBA 504項目一旦獲得金融機構及SBA的批准,申請企業將同時獲得兩筆貸款,金融機構提供的第一貸款和美國中小企業局(通過認證發展公司,“CDC”)利用政府擔保取得的第二貸款。精確的講,我們這裡提到從未出現過損失的投資是金融機構提供的第一貸款。

按照SBA標準操作流程(SOP 50 10 5)的規定,第一貸款的貸款額不得少於(SBA批准的)項目預算的50%,而大部分情況下金融機構也只把貸款額度嚴格控制在批准預算的50%。同時,流程規定,企業獲取的固定資產(大部分情況下是商業地產)須作為兩筆貸款的抵押,其中第一貸款佔據優先的第一清償順位。那麼,SBA批准的項目預算與抵押資產的價值是什麼關係呢?
圖一


正常情況下,SBA批准的項目預算就等於抵押資產的估值。這是為了保證在貸款違約情況下兩個貸款都有足量的抵押資產供清償找回損失。需要牢記的是,處在第一清償順位的第一貸款在初始狀態下(購買固定資產或者新建固定資產完工時)都有整整兩倍的固定資產作為抵押。這一點在很大程度上保證了第一貸款投資在商業地產價值大幅度下降的惡劣情況下仍能有效保證清償價值足以找回貸款損失。

SBA 504第一貸款無法完整回收的條件:貸款違約 + 抵押資產貶值一半以上

為什麼SBA 504第一貸款從來沒有出現過損失?想找到這個答案,需要先明確什麼情況下,這筆貸款可能無法全部回收。

在以下兩個條件同時發生(注意,缺一不可!)的情況下,SBA 504貸款的本金才可能無法完全回收:

1)貸款出現違約(連續兩個月以上月供出現遲交或者貸款到期餘額未完整付清)

2)在貸款違約後進入清償程序,對抵押資產進行拍賣時,拍賣價值(當時市場價值)已經下降到抵押資產初始估值的一半(50%)以下

如果抵押資產因房地產市場波動而大幅度貶值,不管貶值程度多少,只要貸款沒有出現違約,貸款投資仍將順利收回。而如果房地產市場下行,只要抵押資產貶值程度不超過50%,即便貸款出現違約,經過拍賣清償程序,貸款投資也不會產生真正損失。

貸款違約率

我們先通過統計數字看看SBA 504貸款出現違約的可能性有多大。

貸款違約通常指貸款的月供出現兩個月以上遲交或者貸款到期餘額未能付清的情況。這兩種情況中任何一種情況都構成了對貸款協議和借據的違約。按照貸款抵押書的規定,放貸一方可以據此沒收並拍賣抵押資產,啟動違約清償程序。貸款違約率(Loan Delinquency Rate)是指在某一時間出現違約的貸款數占同類貸款總數的比例。舉例:如果某一時間的貸款違約率是5%,就說明該時間100筆同類型貸款中大約會有5筆出現違約。當同類貸款總量足夠大,違約數字統計又比較準確的情況下,貸款違約率是衡量放貸風險最可靠的資料。

當然,貸款違約與貸款出現真正的損失,無法全部回收本金是不同的概念。如果違約後的清償程序可以保證貸款的本金全部收回,則貸款違約並不產生投資損失。

美國聯儲公佈的普通商業貸款違約率

那麼,美國各種貸款的違約率大致是什麼樣子呢?我們來看一下美國聯邦儲備銀行針對不同貸款類型每年不同季度的違約率統計:(http://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/delallsa.htm )
表一

上表中的違約率均來自美國聯邦儲備銀行對美國所有商業銀行每季度提交的貸款資料的統計,精確度極高。這些數字充分體現了不同類型貸款的違約率變化趨勢,準確描述了不同類型貸款的投資風險變化。

為了便於和同樣使用商業房地產做抵押的SBA 504 第一貸款進行比較,我們在這裡只選擇上表中左側以房地產作為抵押的幾類貸款(Real estate loans)進行分析。這些貸款根據抵押房地產的類型,從左到右,共分為住宅類,商業類和農莊類三類貸款。

可以看出,住宅貸款,也就是我們通常生活中接觸最多的普通“房貸”,在這三類貸款中違約率一直最高。商業貸款和農莊貸款的違約率相對來說都比較低。舉例說明:2015年第4季度的住宅貸款違約率是5.17%,同一時間,商業貸款和農莊貸款的違約率分別只有1.06%和1.52%。從歷史變動規律看,在2008年美國次貸引發的金融危機之後,各類貸款的違約率都隨著美國經濟的逐步恢復,金融市場的漸漸穩定而不斷下降。住宅貸款的違約率從2011年第1季度的10.41%一路下降到2015年第4季度的5.17%,下降比例超過了50%。商業貸款違約率則從2011年第1季度的7.56%大幅度下降到2015年第4季度的1.06%,下降幅度超過86%。

SBA公佈的SBA 504貸款違約率:最新資料0.9%

SBA 504 貸款的違約率可以從以下SBA的官方統計圖(圖2)中一窺端倪。此圖截取自美國中小企業局官方發表的2005到2015財政年度SBA 504貸款違約率變化圖。
圖二

上圖中的藍色曲線顯示的就是違約率隨時間的變化。不難看出,在長方形灰色地帶標出的經濟衰退期之後的2010年SBA 504貸款的違約率達到了歷史最高點。在2008年(衰退期開始時間)前,違約率相對穩定在1%與2%之間。而在2010年違約率突破4%,達到最高點。此後經濟形勢逐步改觀,違約率也逐漸下降,目前已經降到過去十五年中最低的0.9%。最近這六年中,SBA 504貸款的違約率從金融危機後2010年2月的最高點4.3%逐步下降到2015年7月的0.9%。
圖三

如果把2015年第三季度SBA 504貸款的違約率與住宅和商業貸款違約率進行比較,可以看出,SBA 504 貸款違約率比另外兩類主要貸款的違約率都低,尤其是比住宅貸款的違約率低出很多。SBA 504貸款違約率只相當於該時間住宅貸款違約率的15%,普通商業貸款違約率的78%。那麼,究竟是什麼原因造成了SBA 504貸款的違約率明顯低於其它貸款類別呢?

SBA貸款違約率低的原因:政府風控的特殊性

這要從SBA 504貸款風控審核的特殊性講起。與普通銀行貸款不同,SBA 504貸款是美國聯邦政府通過聯邦立法支持的政府項目。在貸款申請中,美國中小企業局明確要求持有申請企業20%或以上比例股份的企業主對貸款進行“個人擔保”。這是所有住宅貸款及大部分商業貸款不要求的。這種“個人擔保”在法律上授權了美國政府在貸款違約後可以直接向企業主本人追償損失,以企業主本人的個人資產作為追償目標。這樣的規定對申請SBA 504貸款的企業主本人形成了巨大的違約負擔,一旦出現貸款違約意味著企業主本人的財產可能面臨政府的收繳。

美國聯邦法律規定,個人欠美國聯邦政府的債務,美國政府可以動用一切政府手段,包括沒收個人社會福利(比如社會安全保險支付的個人退休金)等手段進行追償。追償手段的嚴厲無疑對可能違約的企業主造成了很大的威懾力,一定程度上控制了貸款違約的發生。

SBA 504貸款為什麼從未出現清償損失

貸款違約率再低也還是會有貸款出現違約。那麼,SBA 504貸款違約後第一貸款又有多大機會無法100%找回貸款本金的損失呢?

違約後的清償程序包括了對抵押資產的沒收和拍賣兩個環節。在拍賣抵押資產的時候,拍賣成交價,即清償價值,是否大於貸款尚未回收部分的數額,是投資是否形成損失的標準。由於抵押資產的初始估值是SBA 504第一貸款額的兩倍,因此,如果清償價值沒有低於抵押資產的初始估值的一半,換句話說,抵押資產的價值在拍賣時還沒有“跌”到最初估值的1/2以下,則清償後貸款的原始投資(貸款本金)仍將100%收回,不會產生任何損失。

在美國,商業房地產的價值下跌會輕易“跌破”先前估價的50%嗎?在這裡,我們來看看美國權威的Green Street公佈的商業地產價值指數怎麼說。
(詳細資料可查閱此網站:http://www.greenstreetadvisors.com/about/page/cppi/

美國商業地產的價值變動規律如下:大致每十年到十二年會經歷一次週期性波動。在每一週期開始後,價值從長時間緩慢提升到短期內加速提升,達到最高點後價值會在很短時間內快速下降,跌至最低點後再緩慢反彈,然後進入下一週期。不過,透過不同的週期,商業地產價值的總體變化趨勢是不斷提升的。

SBA 504第一貸款以商業地產作為抵押,抵押價值的變動完全遵循商業地產價值的變動規律。因此,在每一週期中價值達到最高點後的2-3年,也就是價值快速下降的過程中,一旦抵押資產被拍賣,拍賣價值相比初始估值必將大幅縮水,最有可能出現清償價值不足,從而導致部分貸款本金無法找回。

圖4 的變化曲線從1998年初開始,直到2016年初,精確描述了美國房地產歷史上價值波動最大的一個週期中商業地產價值波動的全過程。這其中,從2007年8月價值達到最高點,到2009年5月價值跌到最低點之間的下降幅度是美國歷史上最劇烈的。
圖四

如果以2007年8月作為基準點,當2009年5月商業地產價值跌至最低點時,跌幅達到了38.8%(100 – 61.2 = 38.8)。這個下降比例是美國商業地產歷史上最大的。

假設一筆SBA 504貸款過戶前估價報告採用了2007年8月商業價值達到最高點時的估值,此後貸款違約,進入清償程序,拍賣時剛好趕上2009年5-6月,商業價值降到最低點。如果拍賣完成,抵押資產會平均損失38.8%的價值,只能收回61.2%。不過,由於只要收回50%初始估價就可以保證第一貸款的本金無憂,這個史上最大縮水幅度依然無法造成第一貸款的任何損失!這就是為什麼SBA 504貸款歷史上從來沒有出現過損失的根本原因:商業地產價值的下跌幅度還從來沒有超過50%

雖然未來週期中商業地產價值的下降幅度無從預判,誰也不能保證跌幅不會超過50%,但至少在過去的半個多世紀裡,SBA 504貸款已經創造了一個不大不小的奇跡:貸款違約情況下從未出現回收損失!

總結

SBA 504貸款是美國聯邦政府參與風控和放貸的項目,嚴格的政府風控程序確保了貸款違約率在所有貸款項目中最低。美國中小企業局的最新資料顯示,SBA 504貸款在2015年7月的違約率僅有0.9%。SBA 504貸款的抵押規則要求第一貸款有兩倍價值的固定資產(商業地產)作抵押,為防止未來抵押價值下滑創造了足夠大的緩衝空間。在有據可查的歷史上,即便遇到商業地產價值歷史上最大跌幅(38.8%),SBA 504第一貸款依舊能保證完成清償程序後貸款本金毫髮無損

可以說,美國政府設計的特殊規則和程序鑄就了SBA 504第一貸款輝煌的不敗歷史!

版權聲明:原創作品,版權歸作者所有,如需轉載請標示文章出处

來源:明石管理  作者:John Shen

關於作者
John Shen現任明石管理公司合夥人,董事會成員。他是美國最大非銀行中小企業504借貸機構“美國借貸中心”創始人,中小企業504貸款專家。除企業借貸外,他深諳美國天使、風投和私募融資的法律規定和金融規則,擅長借用美國政府風控體制完成投資的盡職調查,在美國政府參與的中小企業融資風控,項目資本結構化,二級市場和證券化市場交易方面擁有豐富行業資源。在美國金融投資等行業擁有19年的工作經驗。

附註:美國借貸中心推出的EB-5投資移民項目,EB-5資金即屬於SBA 504第一貸款。

關於明石管理公司
明石管理(Sunstone Management, Inc)是位於美國加州長灘(Long Beach)的私募基金管理機構,明石及其全資子公司Elite Advisors LLC 是在SEC美國證券交易委員會正式註冊登記的投資顧問公司。 明石管理的投資業務主要針對中國和美國的大型銀行、信託,基金等金融機構以及高淨值投資人。

明石SBA504 固定收益基金:通過投資美國中小企業局SBA504貸款產生利息作為固定收益並按季度發放給投資人。年化固定收益4%—6%。

明石SBIC政府恵利基金:投資於美國中小企業局SBA的SBIC中小企業計畫,以夾層貸款方式取得8%以上的年化高收益。

明石管理所有投資項目均有商業地產及其它固定資產擔保抵押,遠離傳統金融市場的高度不穩定性和同等回報產品的過度金融杠杆化操作。 截至2016年,明石管理共投資40個項目,成功率保持100%。投資項目涉及酒店、養老中心、辦公樓、生產企業、醫療健康機構、教育、娛樂、農業(釀酒業)、服務業等十幾個領域,地理範圍涵蓋全美12個州,項目預算總投入超過6億美元。 明石管理尤為重視私募資金的管理,為全球追求低風險穩定收益的投資人提供完美的資金整體規劃及操作方案。

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