投資美國房地產問答(II)
流覽次數：5633    添加時間:2014/3/10    來源:Frank Tsang臧煜卓

有鑒於華人對購買美國房地產的熱情和諸多疑問，USLawChina特分兩篇文章介紹讀者有關“稅、風險、貸款以及房產經紀/律師”的疑問進行解答，本文介紹關於貸款和關於房產經紀/律師問題：

關於貸款
1. 關於銀行屋，購房一年後可以申請貸款，此處的貸款指的是之前所購的銀行屋的房貸？那麼已經購買了這個房產，還能進行貸款嗎？
購房一年後此房產的房產權就屬於個人不再是銀行，那麼就可以進行貸款了。

2. 中國人到美國買房，人民幣換美元通常會受到數額的限制，以及美國大多數銀行不願意給中國買家提供房貸，對於這個問題有什麼好的建議？
人民幣換美元的數額限制，中國人每人每年5萬美元，即一張身份證一年之內有5萬美元的購匯匯款額度，國內辦理外匯匯款最好到中行。另外我國對於外國同一收款人同一帳戶的每月收匯不得超過三筆，即15萬美元，如需大額匯錢，建議在美國多開兩個帳戶。美國銀行沒有針對性地對中國買家不願意提供房貸，這個要根據美國不同地區有不同的借貸情況，借貸者本人的個人資金證明和信用情況才是關鍵。

3. 一貸行、二貸行？為什麼二貸行願意承擔血本無歸的風險放貸？
一貸行即借貸方用房產做抵押首次貸款的銀行，二貸行即借貸方再次用房產做抵押貸款的銀行，二貸行會根據房子的殘值，決定是否就房產抵押放貸給貸款人，承擔的風險很大。二貸行根據多項指標以決定是否放貸，如貸款額度，個人賺錢能力(Earning Power)， 貸款用途及高額利息。

4. 什麼是貸款時的點數(Points)？“點數”有何特別用處呢？
何謂“點數”？“點數”即是1%房屋的貸款額。舉個例子： 您準備向銀行貸款25萬，那麼一個“點數”，1 Point即是1%的房屋貸款額，亦即是二千五百元。 兩個“點數”，2 Points即是2%的房屋貸款額，亦即是五千元。如果想要“點數”的話，其實就是想要用金錢買低貸款利息。可以說，如一般向銀行貸款25萬的話，一個“點數”會降低大概0.25%的利息，兩個“點數”會降低大概0.50%的利息。 換句話說，如果現時的貸款利息沒有“點數”，是6%的話，一個“點數”就是用二千五百元 可以買低貸款利息到5.75%，兩個“點數”就是用五千元買低貸款利息到5.50%。其實，這就顯而易見“羊毛出在羊身上”的道理。

關於房產經紀/律師
1. 房屋買賣，我是要請房產經紀還是房產律師？
在房屋買賣中，您是要請房產經紀還是房產律師，還是兩個都要請，主要是要看當地的法律規定。有些州規定只有房產經紀來做房屋買賣事宜，有些州規定只有房產律師來做房屋買賣事宜，而有些州又是規定房產經紀和房產律師共同來完成房屋買賣事宜。

2. 房產經紀的執照的效力是在限制在州的範圍內還是整個聯邦有效？
美國房地產法律是州法，不屬於聯邦法。所以房產經紀執照也只在所在州有效，而不是全國有效。所以當您選擇房產經紀的時候，須確認您的房產經紀有您買房所在州的執照。

3. 美國房屋買賣普遍採取房產經紀的模式，這種模式的好處是什麼？如果越過房產經紀直接進行私下房產買賣，對於當事人是否可行？
在美國房產買賣中，採用房產經紀的模式很普遍。它是有專門法律規定的買賣房屋的合法形式，同時對於房產經紀的行為規範和責任也有明確的規定。採用這樣模式的好處是房產經紀可以用其專業服務説明房屋買賣的進行，節約買賣雙方的時間，提高房地產行業的工作效率。房產經紀一般上對於自己的工作都是盡職盡責的。對於一些坑蒙拐騙的非法的行為，房產經紀基本上都很謹慎。因為在美國這個法制健全的國家，為了眼前利益而一失足而把自己的飯碗打破，落的吊銷執照或刑事犯罪的下場，實在是不划算。當然，買賣雙方也可以不通過房產經紀自己私下交易，但是前提是您自身有很專業的房產知識，或對方是可以信賴的朋友或熟人。否則，您很有可能會增加房屋交易存在風險，比如房屋產權有瑕疵、品質有問題、賣方欺詐等等。

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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