開發商認罪伏法，移民局矯枉過正，投資者夢牽“美國之路”｜經驗與教訓
流覽次數：4419    添加時間:2017/1/8    來源:EB5Sir 美國EB5一點通

1月4日，週三，美國時間，一度EB-5行業影響最大的Path America（美國之路）欺詐案，基本了結。開發商，即區域中心老闆，Lobsang Dargey，在西雅圖地區法院（U.S. District Court in Seattle）認罪，即兩項欺詐罪和對政府隱瞞資訊罪，將面臨最長為10年的監禁。

關於Path America案件的始末，請參考：

SEC狂掃EB-5，2個月第3單 | 特大新聞
SEC Vs. Path America（美國之路）| 最新進展
法院判決，開發商失去控制權 | SEC訴Path America最新進展
EB-5本金和綠卡或現轉機｜SEC vs 美國之路
曙光初現，或成EB-5經典判例｜SEC vs 美國之路

雖然開發商認罪伏法，新開發商接盤繼續。但是，近一年半的時間，對於EB-5投資者而言，該案件走到了一個非常關鍵的節點，關係著近170戶家庭的“美國之路”能否繼續。

AAO，移民局上訴辦公室，最近發佈了一系列新的上訴判決，披露出了我們所關心的問題。

第一份文件，日期為2016年11月2日，標號為MATTER OF P-A-K-, LLC的上訴判例，雖然按照慣例公司和人名等關鍵資訊都被塗抹掉，但是通讀該案例，應該是運作Path America第二個項目，布達拉塔的KingCo區域中心，被關停上訴之後的AAO判決。

很遺憾，上訴辦公室支持移民局EB-5辦公室關停區域中心的決定。

主要理由：該區域中心不能證明其能促進經濟發展。

首先，SEC的起訴書，已經披露該區域中心，非法將投資者資金轉移到其他項目，購買個人住所、花到賭場等個人開銷。雖然，SEC的起訴尚未結案，但是被告並未否認相關事實，故而178名EB-5的投資，並不能證明被區域中心用於 項目開發，即所謂的進經濟發展。

其次，現區域中心接管方，也不能證明，其在將來會促進經濟發展。AAO的檔，對於該項目接管方案中的一系列不確定性，譬如：是否能有80%的EB-5投資者同意參與重組方案，高達一億的建築貸款能否落實，接管人能否將被轉移出去的資金收回重新注入該 項目等等，提出質疑。

最後，AAO認為，即便該項目還能順利進展下去，至少在當前，一直未能證明其在持續促進經濟發展。

故而，移民局關停區域中心，合理合法。

第二份文件，日期為2016年12月14日，有一系例相類似檔，選一份標號為MATTER OF Q-L-的上訴判例，同樣按照慣例公司和人名等關鍵信息都被塗抹掉，但是通讀該案例，應該是該項目投資者的I-526被拒，上訴之後的AAO判決。

這份檔，很簡單，只有5頁，指出：

1. AAO，在2016年11月2日，駁回區域中心被關停的上述；
2. 區域中心關停的影響，就是，投資者不能沒有區域中心而獲批I-526申請。而一旦，更換區域中心，就是Material Change（實質變更），就必須重新遞件。

故而，AAO支持移民局EB-5辦公室的決定。

再聯想，去年10月份IIUSA洛杉磯大會上，在移民局EB-5辦公室副主任Juila發言之後，該項目拯救方案的代理律師，Robert Divine上前提問：移民局能否給充分的時間，讓失敗項目尚未證明完全失敗之前，先不要匆忙下決定，你先關停區域中心，再以區域中心關停為由拒絕投資者的申請，操之過急。可憐前移民局代理局長，被前下屬無情打壓。

也就半年時間，移民局的決定，超出了EB5Sir個人的理想期望。正如Robert Divine律師，所指出的那樣，AAO對於區域中心關停的判決，提出很多對於項目今後運轉的質疑，但是並未給充分的時間與耐心，交給接管方解釋澄清並證明該項目能夠繼續順利運轉下去。一刀下去，關停區域中心，並因為區域中心已經關停，而拒簽所有EB-5投資者的I-526申請（預計至少有178名中的80%錢繼續參與在項目中）。

在排期已經相當漫長的情況下，這位元2014年5月所遞件的EB-5投資者，順利的話1-2個月就能登陸美國的一戶家庭，就此夢斷“美國之路”。

至此，Path America項目接管方的A計畫已告失敗。

據個人瞭解，項目接管方，尚有B計畫和C計畫：B計畫，就是到法庭起訴，訴神Ira Kurzban或將參與訴訟；C計畫，就是換用新的區域中心，重新遞件。

B計畫將費時費力，雖有訴神參與，但是結果未蔔。C計畫，看似美好，但是喪失優先日，一切重來。

移民局下此重手，對於無辜投資者，確實矯枉過正。

最後，還有一種可能，就是D計畫，移民局或將於近日發佈EB-5新法規，據其披露可能會涉及，為項目失敗的投資者保留優先日的條款。但是，新法規，具體條款何如何時以及能否生效，都是未知。

因此，近178戶人家的美國之路，尚在一系例的未知之中。

英美法系，判例為重，Path America的案例無論如何發展，都將給我們為了今後類似案件的發展，指明方向。在最近，PDC被SEC起訴的案例中，我們已經並將會看到Path America案例的影響，這點，留待日後討論。

談了經驗，來談教訓。一年多來，常有區域中心的美國人問我，為何一個美國新移民，經驗欠缺的開發商，能夠短時間內，成功為其人生最大的房地產項目，招募到250多EB-5投資者。而我一個好端端的項目，在中國融資盡然這麼辛苦。

是，為何？？？

14年5/6月的北京，在一個業內某公開展會上，我聽了一場Path America的演講後，回來寫了這篇文章：熱點分析 | 買房可以移民美國嗎？

當時，Path America中國代表的演講主題是買房移民。也就是，至今，還是能經常聽到，有的投資者在談起，有些項目方給出的，給房子做擔保辦移民的條件。

所有，誘惑之物，必有蹊蹺。一個能夠通過正常合法手段融資的項目方，為何願意冒此風險，請給自己一個理由先。Path America的教訓，已經足夠深刻，還懷著僥倖心理，想一試身手的投資者，我也不會攔你。

下面摘取了網路一篇文章的介紹，個人不保證下面文字的真實性，但是與以前讀到的英文報導，應該差不太遠：

洛桑達吉演繹了從白手起家到一夜暴富，從成功的開發商到詐騙犯，夢碎美國，他的人生更是充滿傳奇：

據民間傳言，故事追溯到上個世紀70年代，曾經有這樣一個藏族小男孩，他出生在川西北高原的一個藏族村寨的一頭豬旁邊，每天過著衣不蔽體的清貧生活。

十三歲時父母送他進了寺廟，成為了一名喇嘛。在那裏，他憧憬著自己的夢想和未來，像搭建佛塔一樣，將來建造很多很多的房子。

十八歲時，他用十四個月的時間徒步走到拉薩然後又輾轉進入印度，五年後通過TRP協助來到西雅圖。

當時他一點英語也不會說，一身喇嘛長袍，全部家當是一張四百美元的支票，但是洛桑有極高的語言天賦，在很短的時間掌握了英文，並且他痛下決心，勵志五年內拿到綠卡，成家立業。

洛桑的第一份工作是在西雅圖Sprint電話公司做手機銷售服務，每天上班穿著西裝，下班穿著僧袍。

最後，他還俗放棄了僧人身份，並在2004年與網球名將阿加西的妹妹結婚成家，退出Sprint電話公司，開始了他的創業史。

2008年，他的軟體公司倒閉，於是豪賭從BECU借款在西雅圖北邊城市Everett 改造地產，做房屋開發商而一舉成名。

2012年，38歲的他已經成功開發了Everett的布達拉村公寓，並以拉薩的布達拉宮命名。以佛塔命名的Pagoda村也開始動工，作為Everett市的寵兒。

洛桑是一個極其聰明的投機主義者，他找到了成功的訣竅 -- 那就是用區域中心吸引EB-5投資移民，這些EB-5移民客戶全部來自中國。

洛桑達吉甚至說服華州副州長布拉德-歐文赴中國宣傳他的“美國之路”Path America LLC 公司並為其月臺，邀請西雅圖市長穆雷出席西雅圖貝爾頓區40層高的布達拉大樓（Potala Tower）工程的奠基儀式。

願該項目投資者，能夠收穫一個美好結局，也希望所有的EB-5投資者能夠抵禦各種誘惑，那誰說的，貪婪和恐懼是投資的最大敵人。


來中國13年推行美國法律服務後，Frank 本人的心得就是---中國投資人真的是有錢就是任性，投資那麼一大筆錢到沒有利潤的項目，卻不請律師幫你把關，造成這心態的原因是1.律師費會不會白費了，2.這要怪誰?


文章來源：EB5Sir 美國EB5一點通