美國投資移民項目的資金監管、完工擔保的相互關係與重要性
流覽次數：3113    添加時間:2016/4/21    來源:Frank Tsang臧煜卓

呼籲所有移民投資人要注意市場上眾多移民投資項目的風險，其中資金被濫用，工程無法完工，是投資項目上很大的致命傷。看看最近JayPeak 佛蒙特州區域中心、之前的芝加哥會議中心、富騰投資基金、南卡的牛肉工廠、路凱國際能源等項目，都是資金被不當濫用或挪用，而遭美國證監會（SEC）起訴並凍結資產，或是項目申請破產，造成EB-5人才倆失的慘況。

今天我們就拿一個現成的項目來做分析，新澤西州希爾頓歡朋酒店( Hampton Inn) SBA 7(a)貸款項目，項目建設總資金需求為1070萬美元，其中250萬美元將來自5名EB-5投資者。除了必須經過美國中小企業局嚴格風控審查外，貸款的擔保人必須是優秀的信用評級，以及項目客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到1150萬美元，而EB-5，250萬美元的資金是還款的第一順位。資產價值是EB-5貸款數額的4倍以上。

重點是這個項目的建設資金監管是如何做到的。投資人和資金出借方、項目營運方（企業主）更是關心，這不但是企業主的資產，也是企業主的成本，如果亂花錢，成本就增加了。由於新澤西州希爾頓歡朋酒店是美國中小企業局SBA 7（a）的貸款項目，而每一個 SBA 504貸款和 7(a)特許貸款項目，只要有建築施工，按照美國借貸中心(ALC)區域中心的要求，相關方必須共同簽署《資金管理，施工驗收和完工擔保協定》的四方協定（Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment）。按照該協議，項目的資金，都必須經過企業主，德聰集團專業建築監理團隊和借貸機構的三層核查，確認建築商使用資金的正確性和合理性，才能投入項目使用。

美國借貸中心（ALC）的 EB-5項目將投資移民的資金注入以上項目的第一貸款，保證了 EB-5資金準確高效用在應該被使用的地方，而德聰集團除了主要負責資金使用審核外，也需要負責施工驗收並提供等預算建築完工擔保。《協議》的具體做法是，通過企業主，建築商和借貸機構的三方授權，讓德聰集團利用其專業經驗和資源對建築商使用資金（通常是每個月一次的申請）進行嚴格監管，並在建築施工出現問題時全面接手項目，在不增加預算的前提下保證完工。
從而最大程度保證了就業人數的創造和移民身份的獲批，也從根本上杜絕了資金濫用。

階段性建築資金使用申請和審批流程
按照《協議》規定，建築商要使用資金進行建築施工，必須提交階段性（通常是每個月一次）建築資金使用申請（ Construction Draw Request，以下簡稱“申請”），經過企業主，德聰集團，ＡＬＣ貸款中心的批准，才會撥款到建築商的銀行帳戶裡。
一份長達 21頁過濾後的申請，除了列出建築商提出的最初申請，還附上了德聰集團做的施工驗收報告，建築商簽字的申請，建築商付款申請，企業主核准後的簽字，企業主放款授權，資金重新分配使用方案等一系列附加檔，清晰梳理出所有發現的問題，書面證據，責任方，解決方案和最終決定。

到底資金的申請及在審批流程中會發現那些的問題呢？，而這些問題無論企業主，金融機構，貸款區域中心都不容易發現的。

【問題 1：有些費用重複申請】
經過對這份申請進行嚴格逐項審核，德聰集團監理團隊從上百項申請花費中挑出了一共十項（第 11項，第 61項，第 97項，第 98項，第 103項，第 104項，第 130項，第 132項，第 133項和第 143項）花費曾經出現在以往的申請上。經過逐一反復確認，這些花費項屬於“重複申請”，最終被德聰集團監理團隊清除出這份申請的清單。

【問題 2：有個別費用不應該支付給建築商】
經過極其細緻認真的分析，德聰集團監理團隊又在這份申請中發現了一個問題：第 36項花費屬於材料押金，按照建築施工資金管控的基本原則，這筆押金應該直接付給材料供應商，而非建築商。
德聰集團的資金監管不僅著眼於資金使用是否合理合規，也同時需要確認支付物件是否正確，對不應該支付給建築商的花費，不管是應該付給下層建築分包商的，還是直接付給供應商的，都不得支付給建築商。堅持這項原則就從根本上杜絕了建築商以分包商或者供應商名義申請資金“套利”的可能。鑒於此，德聰集團監理團隊又果斷把第 36項花費從清單中剔出。

【問題 3：有個別費用建築商手裡還有剩餘資金和材料，需要消減資金批准額度】
更複雜的問題來了，申請中第 138項是關於水暖空調（ HVAC）的購買安裝費用。在這裡，德聰集團監理團隊通過對以往資金申請記錄的核查和現場驗收，做出了以下判斷： 1）建築商手裡還有一定量剩餘資金可以使用在這一項花費上， 2）施工現場還有大量剩餘原材料沒有使用完。基於以上判斷，德聰集團監理團隊果斷按比例消減了此項花費的數額，從而做到資金效率最大化，材料使用最優化，同時還防止了建築商利用手裡剩餘資金和材料進行“套利”。
一份長達 幾十頁過濾後的申請，除了列出建築商提出的最初申請，還附上了德聰集團做的施工驗收報告，建築商簽字的申請，建築商付款申請，企業主核准後的簽字，企業主放款授權，資金重新分配使用方案等一系列附加檔，清晰梳理出所有發現的問題，書面證據，責任方，解決方案和最終決定。

【總結】
以上的這些做法最大程度保障了所有建築使用資金，包括作為第一貸款一部分的 EB-5資金的合規合理使用，剷除了資金浪費，過度使用和任何可能的資金濫用或挪用，保障了建築施工在預算範圍內的順利完成，也通過杜絕“金融欺詐”有效支持了 EB-5投資人的移民申請，更為未來資金的回收創造了最佳的條件。
而有效的建築工程進度，資金監管，再加上等預算的完工保證條款，至少說明了，項目完工及創造就業的可靠性，雖然，此項目只需５個投資人，但ＡＬＣ區域中心寧可花更多的時間與金錢來保證項目的完工，移民法要求資金投入的風險，卻不要求項目的完工保證，在未來的修法當中或許會對企業主或建商有一系列的要求，但新澤西州希爾頓歡朋酒店項目的ＡＬＣ區域中心已先行為投資人做到了資金管理，施工驗收和完工擔保的一切安全手續了。
有關新澤西州希爾頓歡朋酒店的介紹，請參考：http://www.uslawchina.com/EB_xm.asp?ebid=106
  
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作者：Frank Tsang臧煜卓
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