美國租房攻略(三)：明曉房東權利和責任
流覽次數：5817    添加時間:2013/11/13    來源:Frank Tsang臧煜卓

USLawChina在之前曾撰文總結過一系列美國租房和攻略以及合租注意事項。如《美國租房攻略(一):如何找房源》《美國租房攻略(二):明曉房客的權利和責任》以及《在美國合租需要注意哪些事項》，如今華人投資美國房地產越益普遍，有越來越多的華人自己做房東收取租金來獲取利潤。以下為讀者介紹在美國提供房屋出租，作為房東也需要明曉自己的權利和要承擔的責任。

總的來說美國的法律是十分注重保護房客的權利的，所以房東更應該瞭解相關法律規定，USLawChina 整理出以下房東須知七條：

1.租房申請。如果您提供出租房，就讓求租者/未來房客(prospective tenants)填寫一個租房申請表(rental application)。標準的申請表格通常可以在文具店獲得。這個申請表中最重要的兩個部分就是工作史和租房史，可以獲得過去的三到五年內的有關資料。然後聯繫求租者在那段時間的雇主和房東，如果求租者在那段時間沒有更換工作和住處，那麼這個求租者很有可能品行良好。 同時，被進行調查的求租者應該也感到高興，因為房東也對這個房子的其他房客進行了這樣的調查，所以鄰居很有可能都是可靠的人。

USLawChina提醒您需注意的是：如果您不滿意該求租者，可以嘗試委婉拒絕，千萬不要有帶有歧視意味的言語。同時在租房廣告也不要出現如“限女性”或“同性戀拒絕出租”等字樣。這類廣告涉嫌住房歧視，華人房東或因此吃上官司，卻不自知。

美國聯邦公平住房法案和公平住房修正法案明確規定，以種族、宗教、背景或原國籍、性別、年齡甚至以未來房客有孩子等為由拒絕出租房屋均涉嫌歧視房客，觸犯法律。

2.立字為證。華人的一個普遍問題是喜歡口頭協定，其實，從一開始就簽訂一份清晰的、雙方都理解的租約非常重要。為避免與房客之間的糾紛和誤解，最好是把所有協議都落實在書面。保存好與房客的通訊記錄。

3.尊重隱私。房東將房子出租後，他/她即同時放棄了進入房子的權力。如果房主出於非緊急原因需要進入房子，他/她必須以書面形式提前24個小時通知房客。如果可能的話，房東應該告知房客，約定時間，並以書面形式記下時間。

4.提供保障。作為房東，您必須給租客提供適宜居住的基本條件，包括房屋要能防風擋雨，供暖、水、電，清潔衛生條件和安全條件。如走廊、樓梯、院子、進門處等公共地方整潔，走廊和進門處有照明設施，煤氣、水管和供暖系統運轉良好(冷、熱自來水均有)。USLawChina提醒您：即使房客欠付房租，您也不能以此為由停水、停電、停暖氣或者換鎖等，這是美國法律明確規定禁止的。您應該做的是運用正確的法律的手段如去法院立案展開驅逐房客程式來保護自身的權利，

5.保持與房客的良好溝通。出現問題時，主動找房客談話共同尋找一個解決辦法，儘量避免令人撓頭的官司。

6.押金規定(Security Deposit)。收取押金的目的在於當租客對租賃的房屋造成損毀或不交租時保障房東的利益。您應確定租約明確寫明押金的用法和退還押金的方法，包括從中扣錢的條目(Allowable Deductions)。如果因房客、其家人或客人的過失造成了出租房內的任何損壞，房客要負責修復。

7.明白何時能進行驅趕房客(evict the tenant)的法律程式。

不管是房客還是房東，都應該明曉美國租房的法律規定。作為房東，您發現您的房客有著各種不良的生活習慣，還拖延房租，您可以驅逐房客嗎？怎樣進行驅趕房客(evict the tenant)的法律程式？不同的州規定各異，USLawChina會在下文以華人聚集主要地加州和紐約州為例為大家介紹房東驅逐房客的具體法律規定和操作，同時整理房東房客糾紛相關問答，敬請關注。


作者：Frank Tsang臧煜卓
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